무주택자 1주택자 주목! 주택담보대출 주담대 입문자용 핵심 총정리

1.주택담보대출 뜻

 주택담보대출이란, 자신이 보유한 주택(아파트, 오피스텔 등)의 부동산을 담보로 대출을 받는 것을 의미합니다. 대부분의 사람들이 집을 구매할 때 은행 등의 금융사로부터 대출을 받아 필요한 금액을 충당합니다. 하지만 필요한 금액을 신청한 모두에게 누구가, 전부를 대출해주지는 않습니다. 이때 고려되는 사항이 주택의 가격과 상환능력 입니다. 이 두가지를 고려하여 주택담보대출 대출금액이 결정되죠.

2.주택담보대출 자격조건

 주담대의 경우 신용대출처럼 자격조건이 복잡하지 않습니다. 딱 3가지면 자담대 자격조건이 충족되는 것입니다.

성인
무주택자 or 1주택자
근로소득자 or 사업소득자

 금융사의 주택담보대출 뿐만 아니라 정부지원 서민 대상 주택담보대출상품들도 있습니다. 해당 정부지원 주택담보대출의 경우에는 연소득, 주택수 등 세부 자격조건들이 추가로 있습니다. 대표적인 정부지원 주택담보대출상품은 보금자리론과 디딤돌대출이 있습니다.

3.주택담보대출 규제

 주담대 수요가 급증하거나 주택가격이 너무 오르게 되면 각종 패널티를 주거나대출 제약을 가합니다. 비싼 주택의 경우 서민 실수요자가 아닐 확률이 높고, 주담대 수요가 급증하여 가계부채가 증대하게 되면 거시적인 경제관점에서 좋지 않기 때문입니다. 지역에 따라 규제를 가하기도 합니다. 수요가 많은 인기지역에 허들을 주는 것입니다.

(1)LTV(Loan To Value) : 주택담보 대출 비율

 주택을 담보로 대출받을 때 인정되는 자산가치의 비율을 말합니다. 부동산 시장의 과열을 방지하는 규제로, 정부의 부동산 정책 방향, 투기 지역과 조정 대상 지역 여부 등에 따라 비율이 달라집니다. 결국 담보가 가장 중요한 기준입니다.

예를 들어보겠습니다. LTV 60%에 집값이 1억 원이라면 최대 6,000만원 까지 대출을 받을 수 있습니다.

(2)DTI(Debt To Income) : 총부채 상환 비율

 내 소득 중 부채 상환액이 차지하고 있는 비율을 말합니다. 대출자의 연간 소득을 기준으로 매년 갚아야 할 대출 원리금을 어느 수준 아래로 제한하는 것입니다. 소득은 적은데 비싼 집을 사게 되면 대출 상환이 어렵기 때문에 대출자의 상환 능력만큼만 빌리라는 뜻 입니다.

예를 들어보겠습니다. DTI 40%에 연 소득 5,000만원 이라고 가정한다면, 1년에 최대 2,000만원까지 상환할 정도만 대출을 받을 수 있습니다.

(3)DSR(Debt Service Ratio) : 총부채 원리금 상환비율

 DTI처럼 연 소득을 기준으로 부채 상환 비율을 뜻하는 개념에서 주택과 상관없는 다른 부채 상환액까지 모두 포함한 지수 입니다. 즉 주택담보대출 뿐만 아니라 학자금 대출, 신용 대출 등 모든 대출의 원리금을 더한 것 입니다. 그래서 DTI에 비해 기준이 엄격합니다. DSR에 포함되지 않은 대출은 서민금융상품, 300만원 이하 소액신용대출, 전세자금대출, 이주비·중도금 대출 등이 있으니 참고하시기 바랍니다.

예를 들어보겠습니다. DSR 40%에 연 소득 5,000만원이라고 가정한다면, 대출자가 가진 모든 대출 상환액이 2,000만원을 넘지 않아야 합니다. 주택담보대출 원리금이 2,000만원이고, 다른 대출 상환액이 1,000만원 있다면 주담대를 받을 수 없게 됩니다.

4.주택담보대출 상환방식

 주담대는 금액이 워낙 크고 상환기간이 길어서 만기일시상환 방식이 일반적이지는 않습니다. 원금과 이자를 균등하게 나눠 상환하는 방식인 원리금균등상환 방식이 있고, 일정기간 원금을 갚지 않고 이자만 납부하다가 일정기간이 지난 후 원금을 같이 갚아나가는 거치식 방식이 있습니다.

 주담대 상환기간은 최장 50년까지도 가능하며, 주담대 금리는 신용을 기반으로 하는 대출보다는 안전한 담보물이 존재하기 때문에 일반적인 신요대출보다 금리가 더 쌉니다.

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5.주택담보대출 장단점

장점	단점
대출 한도가 높음 비교적 긴 상환기간 낮은 대출금리 상환기간이 길어 월 납입액을 줄일 수 있음 리모델링에 필요한 자금 마련에 도움	복잡한 대출절차 중도상환수수료 높음 장기대출로 인한 총 납입 이자 부담이 큼

6.주택담보대출 활용

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